Immobilienbewirtschafter · Prüfungsteile · Stand
Zwei Prüfungsteile entscheiden über den Fachausweis: die lange schriftliche Prüfung Immobilienbewirtschaftung und der mündliche Teil. Beide zählen doppelt. Hier erfährst du, wie sie funktionieren und wie du dich vorbereitest.
Worum es bei diesen Teilen geht
Die Prüfung der Immobilienbewirtschaftung verlangt vernetztes, unternehmerisches Denken. Du wirst nicht einzelne Definitionen abgefragt, sondern löst Fälle, in denen mehrere Fachgebiete zusammenspielen: Miete, Stockwerkeigentum, Unterhalt, Finanzen und Führung.
Die Angaben stammen aus einer Prüfungsbroschüre und dem Prüfungsprogramm 2024. Lies die aktuelle Wegleitung für Änderungen.
Die schriftliche Prüfung (8 Stunden)
Die schriftliche Prüfung Immobilienbewirtschaftung dauert nach der Broschüre acht Stunden und zählt doppelt. Sie besteht aus Textaufgaben auf Papier. Typisch sind Fälle mit mehreren Teilaufgaben, bei denen du Dokumente auswertest, rechnest und Empfehlungen schreibst.
Ein Fall kann zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus beschreiben, mit Mietzinsliste, Nebenkostenabrechnung, Unterhaltsstau und einem Schreiben einer Mieterin. Du sollst die Lage beurteilen, rechtliche Fragen klären, Zahlen prüfen und der Eigentümerschaft eine begründete Empfehlung geben.
- Lies den Fall zuerst vollständig und markiere Daten, Fristen und Beträge.
- Beantworte jede Teilaufgabe separat und schreibe die Rechtsgrundlage dazu (zum Beispiel Art. 269d OR, Art. 712h ZGB).
- Zeige deinen Rechenweg, damit Folgefehler Teilpunkte bringen.
- Formuliere Empfehlungen in ganzen Sätzen mit Begründung.
- Teile die Zeit ein und plane zehn Minuten für die Kontrolle ein.
Typische Inhalte
| Gebiet | Typische Aufgabe |
|---|---|
| Mietrecht | Mietzinserhöhung prüfen, Formvorschriften, Kündigungsschutz, Erstreckung |
| Stockwerkeigentum | Kostenverteilung nach Wertquoten, Beschlussmehrheiten, Reglement |
| Bewirtschaftung | Nebenkostenabrechnung, Budget, Leerstand, Vermietungsmarketing |
| Bau und Unterhalt | Zustand beurteilen, Sanierung planen, Offerten vergleichen |
| Finanzen und Steuern | Rendite, Unterhaltsabzüge, Grundstückgewinn |
| Führung | Mitarbeitergespräch, Konflikt im Team, Delegation |
Nebenkosten im Fall
Nebenkosten darf die Vermieterin nur verlangen, wenn sie im Mietvertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Sie müssen sich auf tatsächliche Aufwendungen für Leistungen im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Sache beziehen (Art. 257b OR). In Fällen prüfst du deshalb zuerst, was im Vertrag steht, dann ob die Kosten zulässig sind und ob die Verteilung nachvollziehbar ist.
Die mündliche Prüfung (45 Minuten)
Die mündliche Prüfung dauert nach der Broschüre 45 Minuten und zählt doppelt. Laut Prüfungsprogramm 2024 erhältst du zuerst zehn Minuten, um dich in den Prüfungsfall einzulesen, danach folgt ein Rollenspiel von 35 Minuten mit zwei Experten.
- Rollenspiel: Du führst ein Gespräch zum Beispiel mit einer Mieterin, einem Eigentümer oder einem Handwerker. Bewertet werden Gesprächsführung, Fachkenntnis und Lösungsorientierung.
- Einlesezeit: Markiere Fakten, Fristen und Interessen der Gegenseite, bevor das Gespräch beginnt.
So bereitest du das Mündliche vor
- Übe typische Gespräche: Mieterin beschwert sich über Heizung, Eigentümer will Mietzins erhöhen, Handwerker reklamiert Bezahlung.
- Sprich laut und stoppe die Zeit.
- Strukturiere: Situation klären, Rechtslage nennen, Lösung vorschlagen, nächsten Schritt vereinbaren.
- Bleibe in Konflikten sachlich und anerkenne die Sicht der Gegenseite, ohne vorschnell nachzugeben.
- Bereite zwei oder drei eigene Praxisfälle vor, die du sauber erklären kannst.
Der Zusammenhang der Teile
Nach Ziff. 6.41 der Prüfungsordnung muss das gerundete Mittel beider Teile Immobilienbewirtschaftung mindestens 4,0 betragen. Dann kann eine starke mündliche Note eine schwache schriftliche ausgleichen, aber nur begrenzt. Plane deshalb für beide Teile genügend Lernzeit ein. Die Regeln zur Notenberechnung stehen im Hauptbeitrag Prüfung, Zulassung, Kosten.
Aufbau einer Fallantwort
Eine gute Antwort folgt einem einfachen Schema, das du in jeder Teilaufgabe wiederholst. So bleibt sie vollständig und prüfbar.
- Sachverhalt: In einem Satz festhalten, worum es geht.
- Frage: Welche rechtliche oder wirtschaftliche Frage ist zu klären?
- Regel: Gesetzesartikel oder Vorgabe nennen.
- Anwendung: Die Regel mit den Daten des Falls verbinden.
- Ergebnis: Klar sagen, was gilt oder was zu tun ist.
- Empfehlung: Was rätst du der Eigentümerschaft?
Beispiel Nebenkosten: Die Mieterin bestreitet eine Position. Sachverhalt: Hauswartskosten sind in der Abrechnung enthalten. Regel: Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie im Vertrag besonders vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Anwendung: Prüfe den Vertrag. Ergebnis: Steht die Position nicht im Vertrag, ist sie nicht geschuldet. Empfehlung: Vertrag korrigieren, Abrechnung anpassen.
Zeiteinteilung
Bei acht Stunden ist die Gefahr gross, vorne zu viel Zeit zu verbrauchen. Plane pro Aufgabe nach Punkten und lege feste Zwischenziele fest. Reserve die letzten 30 Minuten für Kontrolle: Rechenwege, Artikelnummern, vollständige Sätze. Wenn du eine Teilaufgabe nicht lösen kannst, schreibe auf, wie du vorgehen würdest, und mach weiter.
Rollenspiel: ein Beispiel
Ein typisches Rollenspiel: Eine Mieterin meldet, dass die Heizung seit drei Tagen nicht richtig funktioniert und verlangt eine Mietzinsreduktion. Du nimmst das Anliegen ernst und klärst Ursache, Dauer und Ausmass. Du erklärst, dass bei Mängeln unter bestimmten Voraussetzungen eine Herabsetzung des Mietzinses möglich ist (Art. 259d OR), und sicherst eine rasche Behebung zu. Du vereinbarst einen Termin mit dem Haustechniker und hältst fest, wann du wieder Rückmeldung gibst. Bewertet wird, ob du Rechtslage, Sachlage und Beziehung zusammenbringst.
Wichtig zu wissen
Aufbau, Termine, Gebühren und Zulassung legt die Prüfungsträgerschaft fest und kann sie ändern. Massgebend sind die aktuelle Prüfungsordnung und Wegleitung. Dieser Ratgeber ist ein unabhängiges Lernangebot und keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert die grosse schriftliche Prüfung?
Nach der eingesehenen Broschüre acht Stunden. Das Prüfungsprogramm 2024 nennt insgesamt 13 Stunden schriftlich an zwei Tagen.
Wie lange dauert die mündliche Prüfung?
45 Minuten: laut Prüfungsprogramm 2024 zehn Minuten Einlesen in den Fall und 35 Minuten Rollenspiel mit zwei Experten.
Darf ich Gesetzestexte verwenden?
Laut Prüfungsprogramm 2024 ja, in den schriftlichen Prüfungen die amtlichen Ausgaben des Bundes (unter anderem ZGB, OR, SchKG, ZPO, VMWG), mit Leuchtstift markiert, aber ohne Notizen. Prüfe die aktuelle Hilfsmittelliste.
Wie übe ich das Rollenspiel?
Mit einer Partnerin oder einem Partner, die oder der typische Konflikte spielt. Stoppe die Zeit und lass dir Rückmeldung geben.
Quellen und weiterführende Links
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