Immobilienbewirtschafter · Prüfung · Stand
Wer Liegenschaften für Eigentümer verwaltet, braucht Wissen in Mietrecht, Stockwerkeigentum, Bau, Personalführung und Finanzen. Der eidgenössische Fachausweis belegt dieses Wissen mit einer anspruchsvollen Berufsprüfung aus drei kürzeren und zwei grossen Teilen. Dieser Ratgeber erklärt Aufbau, Bestehensregeln, Kosten und einen Lernplan für Berufstätige.
Was der Fachausweis ist und wer ihn braucht
Der Fachausweis Immobilienbewirtschafter/in ist ein eidgenössischer Abschluss der höheren Berufsbildung. Du erwirbst den geschützten Titel «Immobilienbewirtschafter/in mit eidg. Fachausweis».
Er richtet sich an Personen in der Verwaltung von Miet- und Stockwerkeigentumsliegenschaften, die selbständig Verwaltungsmandate führen oder Teams leiten wollen. Typische Aufgaben sind Vermietung, Mietzinsanpassungen, Nebenkostenabrechnungen, Budgets, Unterhaltsplanung, Begleitung von Handwerkern und die Betreuung der Eigentümerschaft.
Viele Verwaltungen verlangen den Fachausweis für Bewirtschaftungsstellen mit eigener Verantwortung. Ob Berufsprüfung oder höhere Fachprüfung zu dir passt, klärt Berufsprüfung oder höhere Fachprüfung.
Zulassung
Die Zulassung regelt die Prüfungsordnung vom 25. April 2012, auf die sich auch das Prüfungsprogramm 2024 stützt. Nach der SFPKIW-Broschüre von 2017 wird zugelassen, wer einen anerkannten Abschluss (zum Beispiel EFZ einer mindestens dreijährigen Grundbildung, Matura, höhere Fachschule) und seither mindestens drei Jahre hauptberufliche Praxis in der Immobilienwirtschaft hat, oder wer über fünf Jahre hauptberufliche Praxis verfügt. Mindestens zwei Jahre der Praxis müssen in der Schweiz oder in Liechtenstein erworben sein. Ob du zugelassen wirst, entscheidet die Prüfungskommission.
Die Prüfungsordnung kann sich ändern. Hole dir deshalb die aktuelle Prüfungsordnung und Wegleitung bei der SFPKIW, bevor du dich festlegst.
Prüfungsaufbau
Die Prüfung besteht aus fünf Teilen. Zwei davon betreffen die Immobilienbewirtschaftung selbst und zählen doppelt. Die Angaben stammen aus der SFPKIW-Broschüre (2017) und dem Prüfungsprogramm 2024.
| Teil | Form | Dauer | Gewicht |
|---|---|---|---|
| Recht | schriftlich | 2 Stunden | einfach |
| Bauliche Kenntnisse | schriftlich | 1,5 Stunden | einfach |
| Personalführung | schriftlich | 1,5 Stunden | einfach |
| Immobilienbewirtschaftung | schriftlich | 8 Stunden | doppelt |
| Immobilienbewirtschaftung | mündlich, Rollenspiel | 45 Minuten | doppelt |
Das Prüfungsprogramm 2024 sah die schriftlichen Teile auf Papier an zwei Tagen mit insgesamt 13 Stunden vor (Bewirtschaftung: 300 Minuten Mietliegenschaften und 180 Minuten Stockwerkeigentum), die mündlichen Prüfungen im März. Ob die Gewichte unverändert gelten, prüfst du in der aktuellen Prüfungsordnung.
Bestehensregeln
Die Noten reichen von 1 bis 6, die Note 4 ist genügend. Nach Ziff. 6.41 der Prüfungsordnung ist die Prüfung bestanden, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- Die Gesamtnote beträgt mindestens 4,0.
- Höchstens ein Prüfungsteil liegt unter 4,0.
- Kein Prüfungsteil liegt unter 3,0.
- Der gerundete Durchschnitt der beiden Teile Immobilienbewirtschaftung (schriftlich und mündlich) beträgt mindestens 4,0.
| Teil | Note | Gewicht | Punkte |
|---|---|---|---|
| Recht | 4,5 | 1 | 4,5 |
| Bauliche Kenntnisse | 4,0 | 1 | 4,0 |
| Personalführung | 3,5 | 1 | 3,5 |
| Bewirtschaftung schriftlich | 4,5 | 2 | 9,0 |
| Bewirtschaftung mündlich | 4,0 | 2 | 8,0 |
| Summe | 7 | 29,0 |
29,0 ÷ 7 = 4,14. Ein Teil liegt unter 4,0 (Personalführung 3,5), keiner unter 3,0, und der Schnitt der beiden Bewirtschaftungsteile (4,25) genügt. Das Beispiel bestünde. Wer nicht besteht, kann die Prüfung zweimal wiederholen. Die erste Wiederholung umfasst alle Teile, in denen du nicht mindestens die Note 5,0 erreicht hast, also auch genügende Teile mit 4,0 oder 4,5.
Termine, Kosten und Bundesbeiträge
Die Prüfung findet jährlich zentral statt. Für 2027 nennt die SFPKIW die schriftlichen Prüfungen am 16. und 17. Februar 2027 und die mündlichen vom 9. bis 12. März 2027 sowie eine Prüfungsgebühr von CHF 2'700 (Stand November 2026, Anmeldung bereits geschlossen). Prüfe die Angaben auf sfpkiw.ch. Dazu kommen Kurs- und Materialkosten.
Der Bund erstattet nach der Prüfung 50 Prozent der anrechenbaren Kursgebühren zurück, bei einer Berufsprüfung höchstens CHF 9'500, unabhängig vom Prüfungsergebnis. Mehr dazu in Bundesbeiträge für den Vorbereitungskurs. Aktuelle Beträge stehen auf sbfi.admin.ch.
Die Themen der Prüfung
Der Kurs gliedert den Stoff in sieben Bereiche. In Klammern steht die Zahl der Übungsfragen.
- Mietrecht (250)
- Stockwerkeigentum und Sachenrecht (180)
- Immobilienbewirtschaftung (250)
- Bauliche Kenntnisse (220)
- Personalführung (120)
- Steuern und Finanzen (100)
- Vertragsrecht, Haftung, Versicherungen, Datenschutz (80)
Lernplan für Berufstätige
Plane 10 bis 12 Wochen bei 6 bis 8 Stunden pro Woche. Die grossen Teile verlangen Übung im Schreiben ganzer Antworten.
- Woche 1 bis 3: Mietrecht (Vertrag, Mietzins, Mängel, Kündigung, Erstreckung).
- Woche 4 und 5: Stockwerkeigentum und Sachenrecht.
- Woche 6 und 7: Bewirtschaftung, Nebenkosten, Budget, Unterhalt.
- Woche 8: Bauliche Kenntnisse.
- Woche 9: Personalführung, Steuern, Finanzen, Vertragsrecht.
- Woche 10 und 11: Fallaufgaben schreiben, Mündliches üben.
- Woche 12: Wiederholung, Fehlerliste.
Wichtig zu wissen
Aufbau, Termine, Gebühren und Zulassung legt die Prüfungsträgerschaft fest und kann sie ändern. Massgebend sind die aktuelle Prüfungsordnung und Wegleitung. Dieser Ratgeber ist ein unabhängiges Lernangebot und keine Rechts- oder Steuerberatung.
Selbsttest
Beantworte die Fragen im Kopf und öffne dann die Lösung.
Aufgabe 1
Wie lange darf die Erstreckung eines Mietverhältnisses über Wohnräume gesetzlich insgesamt höchstens dauern?
- Insgesamt höchstens zwei Jahre, wobei nur eine einzige Erstreckung zulässig ist und keine Teilung erfolgt.
- Insgesamt höchstens vier Jahre, die sich in eine oder zwei Erstreckungen aufteilen lassen.
- Insgesamt höchstens sechs Jahre, die sich auf bis zu drei einzelne Erstreckungen verteilen lassen.
- Insgesamt höchstens ein Jahr, wobei jede Verlängerung zu einer neuen Beurteilung durch das Gericht führt.
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Richtig: B. Art. 272b OR begrenzt die Erstreckung bei Wohnräumen auf vier, bei Geschäftsräumen auf sechs Jahre.
Aufgabe 2
Die Verwaltung teilt einer Mieterin eine Erhöhung mit und schreibt auf dem Formular: «Bei Nichteinverständnis droht die Kündigung.» Welche Folge hat das?
- Die Erhöhung ist gültig, aber nur auf den nächsten Termin, so wie es in älteren Vertragsvorlagen häufig vorgesehen war.
- Die Erhöhung ist gültig, wenn die Mieterin nicht innert 30 Tagen anficht, wie es in der Verwaltungspraxis oft angenommen wird.
- Die Mieterin muss den erhöhten Zins zahlen, darf aber Schadenersatz verlangen.
- Die Erhöhung ist nichtig, weil sie mit einer Kündigungsandrohung verbunden ist.
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Richtig: D. Nach Art. 269d OR macht die Verbindung mit einer Kündigungsandrohung die Erhöhung nichtig, nicht bloss aufgeschoben. Auch Untätigkeit der Mieterin heilt das nicht.
Aufgabe 3
Die Gemeinschaft «Lindenhof» in Thun (sechs Einheiten) saniert das Dach für CHF 48'000. Das Reglement enthält keine besondere Regelung zur Kostenverteilung. Nach welchem Schlüssel verteilt der Verwalter die Kosten gesetzlich?
- Zu gleichen Teilen pro Einheit, da das Dach allen Eigentümern in gleicher Weise Schutz vor Witterung bietet
- Nach dem Verhältnis der Wertquoten, weil es sich um Kosten eines gemeinschaftlichen Gebäudeteils handelt
- Nach der Nettowohnfläche der Einheiten, weil Flächen objektiv messbar sind und Streit über Werte vermeiden
- Allein durch die Eigentümer der obersten Geschosswohnungen, weil sie vom Dach am unmittelbarsten betroffen sind
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Richtig: B. Die Kosten für Unterhalt und Erneuerung gemeinschaftlicher Teile tragen die Stockwerkeigentümer im Verhältnis ihrer Wertquoten, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 712h ZGB).
Beispielfragen aus dem Gratis-Test
Wähle eine Antwort im Kopf und öffne dann die Lösung.
Frage 1
Welche der folgenden Positionen darf die Verwaltung bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Nebenkosten abrechnen?
- Der Ersatz der defekten Waschmaschine in der Waschküche, soweit der Defekt auf Altersverschleiss beruht.
- Die Treppenhausreinigung durch eine beauftragte Reinigungsfirma, soweit die tatsächlichen Kosten belegt sind.
- Die Kosten eines Rechtsstreits mit einem Mieter, soweit die Verwaltung den Prozess für die Eigentümerin geführt hat.
- Die Ausbesserung von Fassadenschäden nach einem Sturm, soweit diese über die Gebäudeversicherung nicht gedeckt sind.
Lösung und Erklärung anzeigen
Richtig: B. Nebenkosten sind Aufwendungen für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen (Art. 257b OR); Reinigung des Treppenhauses gehört dazu.
Frage 2
Der Verwalter der Gemeinschaft «Hangweg 5» in Liestal kontrolliert den Aufteilungsplan mit sieben Einheiten und deren Wertquoten. Welche Gesamtsumme müssen die Wertquoten aller Einheiten zusammen ergeben?
- Die Summe richtet sich nach der Zahl der Einheiten, bei sieben Einheiten also genau 700 Wertpunkte zu je 100
- Das ganze Gebäude, also 100 % beziehungsweise 1000 ‰, weil die Quoten den Wert aller Einheiten im Verhältnis abbilden
- Die Summe entspricht dem Gebäudeversicherungswert in Franken, der jeweils im Grundbuch eingetragen wird
- Die Summe ist frei wählbar, solange jede einzelne Quote mindestens 50 ‰ beträgt, damit niemand benachteiligt wird
Lösung und Erklärung anzeigen
Richtig: B. Die Wertquote gibt an, welchen Bruchteil des Werts der Liegenschaft eine Einheit ausmacht. Alle Quoten zusammen ergeben das Ganze, also 100 % oder 1000 ‰ (Art. 712e ZGB).
Frage 3
Nachts meldet eine Mieterin in der Liegenschaft «Steinbock» in Davos einen Rohrbruch im Keller. Die Eigentümerin ist nicht erreichbar. Was tut die Verwaltung?
- Sie wartet bis zum Morgen auf die Weisung der Eigentümerin, um keine Kompetenz zu überschreiten und prüft am nächsten Werktag, ob eine Rückfrage nötig ist
- Sie fordert die Mieterin auf, den Schaden selbst auf eigene Kosten zu beheben
- Sie lässt den gesamten Keller auf Verdacht komplett sanieren
- Sie veranlasst unverzüglich die notwendigen Sofortmassnahmen durch einen Notdienst und informiert die Eigentümerin anschliessend
Lösung und Erklärung anzeigen
Richtig: D. In dringenden Fällen darf und muss die Verwaltung Sofortmassnahmen treffen und danach informieren.
Frage 4
In einem Altbau von 1955 in Winterthur werden alle Fenster durch dichte Isolierglasfenster ersetzt. Bald treten Schimmelflecken in den Raumecken auf. Was ist die wahrscheinlichste Erklärung?
- Die neuen Fenster geben giftige Gase ab, welche die Schimmelsporen aktivieren und das Wachstum auf Wänden beschleunigen
- Die Fensterrahmen leiten zu viel Wärme nach aussen, sodass die Raumtemperatur dauerhaft unter den Gefrierpunkt sinkt
- Die Wände sind nach dem Fensterersatz zu trocken geworden, und trockene Oberflächen ziehen Schimmelpilze magnetisch an
- Die neuen Fenster sind luftdicht, die Feuchte entweicht nicht mehr über Fugen und kondensiert an kalten Wandflächen
Lösung und Erklärung anzeigen
Richtig: D. Mit dem Fensterersatz sinkt der unkontrollierte Luftwechsel. Ohne angepasstes Lüftungsverhalten oder Lüftungskonzept steigt die Raumfeuchte und die Wärmebrücken werden zum Schwachpunkt.
Frage 5
Wie sollte eine Zielvereinbarung im Mitarbeitergespräch nach der SMART-Regel formuliert sein?
- Spezifisch, messbar, attraktiv, realistisch und terminiert
- Sachlich, motivierend, anspruchslos, rechtlich geprüft und transparent
- Strategisch, mündlich, anonym, relativ und teamorientiert
- Schriftlich, monatlich, allgemein, revisionssicher und teilbar
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Richtig: A. SMART steht für spezifisch, messbar, attraktiv (akzeptiert), realistisch und terminiert. Nur so lässt sich später überprüfen, ob das Ziel erreicht wurde.
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Häufige Fragen
Aus wie vielen Teilen besteht die Prüfung?
Aus fünf Teilen: Recht, Bauliche Kenntnisse, Personalführung sowie Immobilienbewirtschaftung schriftlich und mündlich.
Welche Teile zählen doppelt?
Nach der eingesehenen Broschüre die beiden Teile Immobilienbewirtschaftung, schriftlich und mündlich.
Wie viel Prozent der Teile dürfen ungenügend sein?
Nach Ziff. 6.41 der Prüfungsordnung höchstens ein Teil unter 4,0 und keiner unter 3,0, bei einer Gesamtnote von mindestens 4,0. Zudem muss das gerundete Mittel der beiden Bewirtschaftungsteile mindestens 4,0 betragen.
Wie viel zahlt der Bund?
50 Prozent der anrechenbaren Kursgebühren, höchstens CHF 9'500, nach dem Besuch der Prüfung.
Ist die Prüfung ein Multiple-Choice-Test?
Nein. Die Teile bestehen aus Text- und Fallaufgaben sowie einem mündlichen Teil mit Rollenspiel. Multiple-Choice-Fragen eignen sich nur zum Aufbau des Grundwissens.
Quellen und weiterführende Links
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